ショッピング客が増えている神奈川の代表的駅商圏は?

-新市街と新郊外が買い物客を集める-

●ショッピング来街者拡大駅商圏ランキング

この夏、2014年版の商業統計メッシュデータがリリースされました。このデータを使って、首都圏乗降者数上位200駅にランクしている神奈川県の37駅を対象に、ショッピング来街者(商業人口)が2014年と2007年の比較で増加している駅商圏(1km圏)を調べて見ました。

ショッピング来街者の拡大しているトップ5は、関内、桜木町、横浜とMM21に接する駅商圏。ここは、マークイズ、コレットマーレや赤れんが倉庫などショッピングセンターが開業したエリアです。また、大型ショッピングセンターが出店した郊外駅商圏。ららぽーと横浜が開業した鴨居、テラスモール湘南が開業した辻堂などです。

2つの特徴的エリアに分かれた結果となりました。これを見ると、共に(再)開発余地の大きい駅立地となっていることが見てとれます。つまり、新市街と新郊外ということです。

 

■商業人口増加駅商圏マップ

逆に、縮小しているワースト5は、上大岡、本厚木、鶴見、平塚、綱島。で古くからの市街地で共に20%以上減少しています。詳細はコメントしませんが、この要因は各駅に応じて様々なことが考えられます。

●有望立地へ出店することの効果

当社は、出店マーケティングなどを主業務としている会社です。出店する店舗の業種業態によって、最適立地は大きく変わって来ます。例えば、生花店だったら事業所数、診療所数数の多さ、ネイルサロンだったら買回品業種やファッション店舗数の多さなど出店の最適地が変わって来る訳です。

ここでは、全体的に小売業集客数が拡大している駅商圏を発見しようと考えました。最適立地に出店出来るか否かによって、その後、同じ経営努力をしてもその成果に大きな差が出てきます。小売業全般、あるいは業種業態にとって成功しやすい商圏立地への出店は、その後の業績を左右する大きな要因となるからです。

このような実態把握と合わせて、なぜ、その駅商圏が集客拡大しているのかを探る事も有益です。その要因がわかれば、どのような業態で出店すれば良いかにつながるからです。

●商業人口拡大の要因は何か重回帰で分析してみた

商業人口増加の要因を重回帰分析で探ってみました。目的変数を商業人口増加とし、これに強い関連がある要素(説明変数)にフォーカスしました。その結果、小売業店舗数増減数、買回品業種売場面積、コンビニエンスストア店舗数、書籍小売業数となり、また、総合スーパーの店舗数がマイナスに効いています。

これらの要因から考えられるのは、店舗数が集積し買回品店舗面積が大きい、また書籍小売業など文化関連業種店舗が多いなどです。つまり都市型特徴が表れていると推察されます。郊外型の総合スーパーの店舗数がマイナス要因になっているのもこの現れと思われます。

つまり、より専門性の高い都市型業態のコンセプトが合っていると推察されます。

●今後、商業人口拡大要因と合わせて、集客可能性の高い駅商圏を予測する

重回帰式の説明変数から、今度可能性の高い駅商圏を予測してみました。予測結果の理論値が高いにもかかわらず、実際の商業人口増減数が少ない、つまり理論値に対して、実績値のマイナスギャップが大きい駅商圏です。

下図の駅商圏は、そのギャップが大きい駅商圏のランクです。最大は、新横浜の約1.7万人です。地域のポテンシャルから見ると、もっと商業人口が増えても良さそうな駅商圏です。次いで、川崎、鎌倉、相模大野、桜木町と続きます。

車での交通アクセスがネックとなっている鎌倉を除いて、共に近年、再開発が行われた駅になっています。増加駅商圏の要因と合わせて考えても、これも大きな要因になっているようです。

●データを利益に繋げるポイントは

一般的に調査というと、実態把握だけと考えられがちですが、それだけではマーケティング効果は生まれません。実際に、その要因から可能性を探り、将来予測をして、アクションを起こすことで、利益に繋げることが出来るはずです。

そのためには、過去からのエビデンスに基づいて、要因分析や将来予測をする視点を持つことがビジネスに効果的につながるのではないでしょうか。

 

【お知らせ】
・「商業人口拡大駅商圏」のリリース(pdf)が当社ホームページからダウンロード出来ます。関心のある方は、こちらからどうぞ。
・「ネイルサロンの出店最適立地事例」もホームページで紹介しています。こちらに関心のある方は、出店戦略のページへ。

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